银河湖北快3下载,杨现领:中国房地产市场存在高度联动和传导效应

2017-08-10 15:46:05 来源: 大发pk10网址_彩票_倍率|财经 举报
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破解楼市迷局圆桌论坛:房价未来怎么走? (来源:大发pk10网址_彩票_倍率|财经)

大发pk10网址_彩票_倍率|财经8月10日讯  2017大发pk10网址_彩票_倍率|经济学家年会夏季论坛今日在北京举行,本届论坛的主题是“问道改革路 唤醒新势能”,数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

在“破解楼市迷局”分论坛上,链家研究院院长杨现领表示,中国的房地产市场存在高度联动、高度传递、传导,而不是分化,而且今天我们看到中国房地产大类资产之间,比如房市和股市之间,新房和二手房之间,租赁和房屋交易之间也都是高度联动的,没怎么分化过,譬如今天二手房价银河湖北快3下载格会传导到新房,很简单,今天大家会卖掉二手房买新房,所以新房和二手房高度联动,它也没有分化过。

以下是发言实录:

主持人:刚才提的观点,一二三线城市开始分化实际是有很大的现实意义的,在座我估计很多人都是从县城一级到地级市到省会城市,直接就跑到北京来了,我身边也有很多人经常被问“回老家买套房行不行”,这个问题,刚才两位老师提出的观点都是很明确的,土地错配和人口流向相反,所以这方面确实也是一个困扰行业的问题。

链家研究院的院长杨现领老师,在一二三线市场的分化上,咱们听听杨老师的观点。

杨现领:其实我跟前面的观点有一些差异,我认为这个问题本身是有问题的,因为今天中国的房地产市场到今天为止从来没有分化过,过去30年中国的房地产只有一个方向,就是长周期的繁荣,所以房价只有涨没有跌,所以没有分化,这是第一。

银河湖北快3下载第二,中国不同城市之间也几乎没有分化过,一般都是南边的城市先涨,涨到北边,东边的城市先涨,涨到西边,中心城市先涨,涨到周边,或者从一二线涨到三四线,这个规律几乎从来没改变过。其实核心的背后是指所有资产价格都是在传递跟联动的。

我想说的第一点就是,中国的房地产市场存在高度联动、高度传递、传导,而不是分化,这是两个我的理解。

银河湖北快3下载而且今天我们看到中国房地产大类资产之间,比如房市和股市之间,新房/二手房之间,租赁和房屋交易之间也都是高度联动的,没怎么分化过,譬如今天二手房价格会传导到新房,很简单,今天大家会卖掉二手房买新房,所以新房和二手房高度联动,它也没有分化过。既然如此,大家为什么又天天谈分化呢?原因有两个:

一是我们的成交量,因为调控的原因,一二线限购限贷,各种限之后没办法成交,不让你推盘,这导致成交量被迫出现下降,同时三四线因为调控比较松,或者没调控,开发商可以按照自己的推盘结构来推,这并不是分化,而是调控干预带来的阶段性影响。这是我想说的第一个原因。

二是杠杆的分化,因为一二线房价涨得太快,不让它过快上涨,所以我们抑制杠杆,今天北京的房价因为审贷更加严格,放款周期更长,今年是65天,调控之前30多天,这种情况下房价不可能涨,但三四线正在做棚户区改造、货币补贴,想跌也跌不了,总体上我认为这都是杠杆分化和调控政策分化带来的人为分化,我认为这不叫分化,因为如果仅谈表面分化而忽视背后的规律,那市场就没办法看了。

这大概是我想说的观点,不一定对。

主持人:在一线卖房子,能关注到每一套二手房的变动,实际上链家现在也是一二手联动,作为链家研究院的院长,也是首席经济学家,能够给出的观点非常明确,他认为一二三线城市价格的分化实际就是伪命题。

银河湖北快3下载刚才主办方提出咱们还有15分钟的时间,我们还想再分享三个观点,每个观点有两位老师发言,每个人的发言大概就是2分半钟左右。

下一个论题我们讨论一下租购同权,房子老涨,地供不上,这事儿不太好办,后来出个长效机制,租房,租房对年轻人也是好消息,这事儿能不能解决老百姓的住房问题,所以关于租购同权,我们还是想请杨现领老师带头,他怎么看待租购同权这事儿。

杨现领:我最近思考了挺多这问题,因为两年前开始研究租赁。

我想说的一个前提是我研究房地产市场六七年,是看着前面几位老师的论文长大的,后来发现房地产压根儿没办法研究,就去做了中介,做了中介后开始研究两事儿,一个是中介行业,另一个是租赁行业,因为这是我们的两个战场。

我想说的是,其实今天中国的房地产市场已经形成了新房、二手房、租赁三足鼎立的格局,而我们几乎所有研究、所有目光都停留在新房开发市场,而我们研究长效机制、研究房产税都是基于这个市场出发的,这显然是不全面、不足够的。银河湖北快3下载盯着新房看市场没未来,所以我认为租购同权开了一个很好的方向,党中央国务院开始从租赁的角度解决住的问题,从租赁的家度解决房地产市场的长效机制问题,我认为这是一个非常好的开端。

至于租购同权,我的观点也很明确,第一,权利是持续的,它是有层次的,今天我们讨论租购同权更多是讨论学区、讨论教育,我认为这都是一种非常高阶段的同权,今天的同权压根儿不到这阶段,如果我在北京租房子,我就需要几件事:

1、不被业主随便躯干,租金不被随便上涨,能够让我的公积金可以提取交租金,能够办居住证,能够让我怀孕的女友、老婆在这儿生个孩子,我认为这就是同权里面最核心的痛点和最基础的因素。银河湖北快3下载至于学区、教育、医疗、资源,我认为这就是我们的奢望,如果有一天国家给我们开放了,让我们有这种权利,那我们简直是哭天抢地。今天我们要的是最基础的权利,这个能做到,租房市场就会有很大的发展,这是第一。

2、强调租购同权,其实不光要考虑租客的权利,也要考虑房东的权利,今天租赁市场为什么不发展?因为房东宁愿房子闲置也不愿意放出来,为什么?一是嫌麻烦,二是怕破坏,缺少有效的管理,房子本身谁来维护,一旦破损谁来给他一定的补偿?今天房东对产权的保护也是没有的,所以同权是两方面,房东的权利、租户的权利都要及时同步调整。

3、租购同权解决的是住的问题,和房价没关系,今天没关系,未来也不会有关系,原因很简单,因为今天中国一线城市,个别二线城市,租房的都是年轻人,而且租的是单间,所以他在很长时间里不会进入交易市场,交易市场里都是手里已经有房子的人,像董老师这种,他在全球、全国配置房产。

董藩:没有!(笑)。

杨现领:卖掉两套买一套,卖掉一套买一套,这种人的世界我们穷人懂不了,所以也不要把两种人挂钩考虑,租赁的发展能解决年轻人的问题,而且它解决的是人均租房面积在12到15平米的空间,不要这么大的房子,因为租不起,今天对他来说租金就是很有限,在北京的租金上限单间就是3500,二线城市就是1500,高了之后没人租,也租不掉,所以需求不在那里,因为这是刚性需求。加杠杆可以买房子,但没有人加杠杆租房子,所以租房就是典型的刚性需求。

我想说的这是核心几点,大家对它的期望太高了,希望寄托租购同权来解决房价,这不是一个问题,但它确实是起步,能解决年轻人的住房问题,让租房也成为一种体面的生活方式,我认为这是我们主席说的“房子是用来住的”一个核心的命题。

这大概是我的观点。

冯立启 本文来源:大发pk10网址_彩票_倍率|财经 责任编辑:冯立启_NF4677
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